借主の必要性の排斥【立退きの正当事由】

借主の自己使用の必要性はこうして排斥する

1 正当事由の有無の判断

 【貸主の自己使用の必要性はこうして主張する】においてご説明したとおり,建物賃貸借契約の期間が満了しても,「正当事由」(借地借家法第28条)がなければ,貸主は借主に退去してもらうことができません。

 「正当事由」の有無を判断する際に,最も重視される事情は,建物の使用を必要とする事情です(その他の事情については, 【貸主の自己使用の必要性はこうして主張する】をご参照ください。)。

 自己使用の必要性の有無の判断においては,貸主・借主双方の使用の必要性を比較考量して判断されます。

 そのため,貸主は,建物の自己使用の必要性を主張することはもちろん,借主の建物の自己使用の必要性を排斥しなければなりません。

 本ページでは,借主の自己使用の必要性を排斥する主張方法をご説明いたします。

2 自己使用の必要性の4段階

 自己使用の必要性には,A.死活にかかわる段階,B.切実な段階,C.望ましい段階,D.わがままな段階の4段階があります(詳しくは,【貸主の自己使用の必要性はこうして主張する】をご参照ください。)。

 たとえ,貸主自身の自己使用の必要性が,A.死活にかかわる段階に至っていたとしても,貸主・借主双方の使用の必要性が比較考量されたときに,借主の方が,A.死活にかかわる段階の程度がより高いと判断される可能性があります。

 そのため,貸主が借主に対し明渡請求を行う場合には,貸主自身の自己使用の必要性を主張することはもちろん,借主の自己使用の必要性を排斥する事情を主張しなければなりません。そして,借主の自己使用の必要性は,単なる③望ましい段階,又は④わがままな段階に過ぎないと主張します。

 

3 借主の自己使用の必要性を排斥する主張方法

 貸主としては,借主の㋐居住の必要性が切実ではない,㋑対象建物での営業の必要性がない,㋒代替地の提案について主張することが考えられます。

㋐居住の必要性が切実ではない

 借主は単身で他所への転居が比較的容易である,借主は他に所有物件がある等の理由から,借主にとって対象建物への居住の必要性が切実ではないことを主張します。

・借主は生活にゆとりなく他の部屋を探すのは困難な状況であるものの,借主は独身であり,また,対象建物の存する場所に居住しなければならない必然性も認められないこと等が考慮され,貸主からの明渡請求が認められました(東京地判平成3・7・26)。

 

㋑-1 対象建物での営業の必要性がない(他所へ移転しても打撃が少ない。)

 借主の使用目的が店舗ではなく住居や事務所である場合,常連客等を失う等の事情もなく,他所へ移転することの支障は比較的小さいと判断されます。借主の使用目的を指摘し,他所へ移転しても打撃が少ないことを主張します。

・借主は対象建物に居住し,かつ,通信販売の連絡所として使用していました。借主が対象建物から移転することによってその営業にある程度の障害が起こることは否定し得ないが,借主の営業形態は通信販売であって,固定客に対し移転通知を発するほか,掲載中の雑誌の広告に住所移転の通知を加えることにより,また郵便局に対し住所変更届を提出することによって,住所移転に伴い被ることのあるべき営業上の損失をほぼ回避できるものと考えられるとされ,貸主の明渡請求が認められました(東京地判昭和55・2・20)。

 

㋑-2 対象建物での営業の必要性がない(営業がうまくいっていない。)

 そもそも借主の営業がうまくいっておらず,営業を継続することが困難であることを主張します。

・借主は対象建物において喫茶店を経営し,その利益を生活費の一部に宛てているとするが,賃料の供託が時々期限に遅れて行われる等,喫茶店の営業収益はさほどの額でないと伺われることも考慮され,400万円の立退料の支払いを条件に明渡しが認められました(横浜地判昭和63・2・12)。

 

㋑-3 対象建物での営業の必要性がない(投下資本を回収済である。)

 借主から対象建物に相当の初期費用をかけて営業を開始したとの主張があったとしても,入居後,ある程度の期間が経過している場合には,投下資本については回収済であると反論することが考えられます。

・借主は対象建物に約300万円の費用をかけて増改築したとするが,それから既に約15年が経過しているから,投下資本の回収は一応なされているものと推定されること等の事情が考慮され,貸主からの明渡請求が認められました(横浜地判昭和63・2・12)。

 

㋒代替地の提案

 借主の要望になるべく沿う代替地の提案を行うことで,借主が対象建物での居住・営業についてこだわる必要性がないことを主張します。

・借主が対象建物に30年以上に渡って居住してきた事案において,借主が本件建物から立退くことによって,30年以上にわたって築いてきた隣人との人間関係を失う結果となるおそれがあることは否定できないが,当該損失は代替家屋の提供と立退料400万円の提供により正当事由は認められると判断されました(大阪地判昭和62・11・27)。

 

 以上のような事情を積み重ねて,借主の自己使用の必要性を排斥する主張を行います。

 そして,貸主・借主双方の使用の必要性の有無,程度を比較考量し,貸主に相当程度の使用の必要性が認められるときは,正当事由を判断するその他の要素(建物の賃貸借に関する従前の経緯,建物の利用状況,建物の現況,財産上の給付等)の各事情を勘案し,正当事由の有無を判断することになります。