更新料を取りたい

 本ページでは、賃貸借契約において、賃借人から更新料を取るためには、どのように取り決めればよいのかという点について、検証してみます。

 

 更新料とは、賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新する際に、賃借人が賃貸人に支払う一時金のことをいいます。建物の賃貸借契約では、更新料支払特約が定められ、通常2年ないし3年の契約期間の満了時に、更新料が支払われるケースがよく見受けられます。

 

 もっとも、更新料支払特約が原則として有効であることを認めた最高裁平成23年7月15日判決が出る以前は、更新料支払特約が消費者の利益を一方的に害するものであるとの理由により、消費者契約法第10条に違反して無効であると主張され、裁判所で争われていました。しかし、同最高裁判決は、更新料支払特約が、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、更新料の額が、賃料の額や賃貸借契約期間に照らして高すぎるといえないのであれば、消費者契約法第10条に違反しないとしました。

 

 そこで、更新料支払特約を定める場合には、以下の2つの点に注意する必要があります。

①更新料条項が、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されていること。

②更新料の額が、賃料の額や賃貸借契約期間に照らして高すぎないこと。

 

 まず、①については、契約書の更新料条項に、更新料の額を明確に定める必要がありますが、以下のような更新料条項は、問題があります。

(1)賃貸借契約期間満了の場合には、貸主(甲)と借主(乙)が協議の上この契約を更新することができるものとする。

(2)前項によりこの契約を更新する場合には、乙が甲に支払うべき更新料について、甲乙協議の上これを決定するものとする。」

 上記のように、更新料の額が、貸主と借主の協議によって決められると定められている場合には、「一義的かつ具体的」ではないとして、更新料の支払義務が認められなくなってしまう可能性があります。裁判例では、上記のように、貸主と借主の協議の上定めるとされているだけで、具体的な金額が決められていなかったケースにおいて、更新時の旧賃料の2か月分の6分の5に相当する額の更新料の支払義務を賃借人が負うにとどまるとした事案があります(東京地裁平成2年11月30日判決)。

 上記のケースでは、貸主と借主の協議の上定めるとはせずに、以下のように更新料条項を定めておけば、2か月分以上の更新料を請求できていた可能性があります。

(2)前項によりこの契約を更新する場合には、乙は甲に対して更新後の2か月分の更新料を支払うものとする。

 次に、②については、更新料支払特約の更新料の額が、高額になる場合には、以下のように、金額の制約を受けることがあります。

■更新料を賃料3か月分相当額とした特約を、賃料2か月分の限度で有効とした事例

(東京地裁昭和54年9月3日判決)

■更新料を賃料5か月分相当額とした特約を、賃料1か月分の限度で有効とした事例

(東京地裁昭和56年11月24日判決)

■更新料を賃料約6か月分とした特約を、賃料3か月分の限度で有効とした事例

(東京地裁昭和61年10月15日判決)

■更新料を賃料約3.1か月分とした特約を、賃料2.4か月分の限度で有効とした事例

(京都地裁平成24年2月29日判決) ※もっとも、同京都地裁判決は、大阪高裁平成24年7月27日判決によって取り消され、同大阪高裁判決は、賃料約3.1か月分の更新料を有効としました。

 以上の裁判例からは、更新料の額については、賃料の1か月から2か月分相当額の金額であれば、問題がないといえそうです(もっとも、賃貸借契約期間が短いなど、更新料が高額であると考えられる事情によっては、判断が異なることがあります。)。