債務不履行解除をしたが、賃借人が任意で退去しない

建物明渡の強制執行について

 本ページでは、建物賃貸借契約において、利回りを上げるという視点から、
債務不履行に基づく解除から明渡に至るまでをどのように敢行すべきかを検証してみます。

 賃料の滞納は、家主にとって頭の痛い問題です。頻繁に賃料を滞納するような賃借人はすみやかに退去させ、次の入居者を確保することで利回りを維持したいというニーズがあるでしょう。

 しかし、明渡について賃借人と交渉しても、「来月には出ていきます。」という説明を繰り返されているうちに、ずるずると居座られてしまうということはよくある話です。徒に期間が長引けば、賃料収入はどんどん低下してしまいます。

 そこで、このような場合には、任意の交渉に頼らず、粛々と訴訟を行い、強制執行を目指すべきです。

 具体的な流れとしては、次のようになります。

①未払賃料の支払の催告、及び支払がなかった場合の即時解除の通知を、内容証明郵便で送付する

②期日経過をもって賃貸借契約解除に基づく建物明渡請求訴訟を提訴し、判決を得る

③強制執行

 まずは、賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除しておきます。ちなみに、賃貸借契約のような継続的契約は、単に契約違反があるというだけでなく、その違反によって契約当事者の信頼関係が破壊されていると言えなければ解除することができません。そのため、滞納している賃料が1か月分程度では解除の根拠とならず、少なくとも2~3か月分程度の滞納が生じていることが必要です。滞納がこの程度に至った場合は、ためらわずに賃貸借契約を解除しましょう。解除の通知としては、通常、1週間程度の期限を定めて未払賃料の支払を促し、同期限までに支払がなかった場合は解除するという内容のものを送付します。

 同期限までに未払賃料の支払がなければ、すみやかに訴訟を提起します。内容は、賃貸借契約解除に基づく建物明渡請求となります。なお、未払賃料についても併せて請求できるほか、賃貸借契約解除後明渡までの期間については、賃料相当損害金を請求することが可能です。未払賃料及び賃料相当損害金の請求に関しては、連帯保証人も相手取って提訴しましょう。

 建物明渡請求訴訟で勝訴判決を得て、当該判決が確定したら、いよいよ強制執行です。

 明渡となれば、賃借人本人やその同居人に立ち退いてもらうだけでなく、対象物件内の家具その他の動産も全て搬出してもらわなければなりません。明渡の強制執行とは、裁判所の執行官立会いのもと、こうした明渡を強制的に行うのに必要な各種業者(搬出業者、保管業者、解錠技術者等。これら業者を「執行補助者」と呼びます。)を集めて、明渡の断行の期日を定めて実行するものです。これに先立ち、執行官は、明渡の催告を行います。

 よって、強制執行は、①申立、②執行官との打合せ、③明渡の催告、④明渡の断行と進んでいきます。

 まず、強制執行の申立(①)は、建物の所在地を管轄する裁判所の執行官に対して行います。申立書には、判決正本等と併せて、建物の所在地の地図等を添付します。

 そのうえで、執行官との間で、明渡の催告期日や明渡しの断行日の日程調整、執行補助者の選出、断行の際の証人の確保等の打ち合わせをします(②)。

 明渡の催告期日(③)には、執行官と立会人、賃貸人(または賃貸人の代理人)、執行補助者、鍵技術者(対象物件の合い鍵がない場合等に必要になります。別途費用がかかります。)が対象物件に出向き、その占有状況を確認したうえで、対象物件を賃貸人に引渡すべき期限、及び明渡断行の日等を公示書に記載し、対象物件に貼り付ける等して公示します(民事執行法第168条の2)。この明渡の催告は申立から約2週間程度で行われます。引渡し期限は、明渡催告の日から1か月を経過する日としなければなりません。したがって、申立から引渡し期限までは、約1か月半を要することとなります。

 明渡断行の期日(④)は、上記引渡し期限の数日前に設定されます。同期日には、執行官、執行補助者、立会人とともに建物所在地に赴き、建物内から家具等の動産の搬出を行い、賃借人を退去させます。このとき執行補助者にかかる費用は、搬出する動産の数等により異なりますが、1LDKなら30万円程度がひとつの目安です。荷物が全て運び出されたら、鍵を交換して、明渡完了です。なお、運び出された荷物は、一定期間内に賃借人が引き取りに来ない場合、執行官により売却又は廃棄されることになります。

 以上のような手続を進めていくなかで、賃借人が任意に退去することも期待できます。特に、明渡の催告期日は、実際に執行官が執行補助者等を連れて対象物件を訪問し、賃借人が拒んでも強制的に開錠して対象物件内に立ち入って催告を行う点で、賃借人へのプレッシャーは相当なものとなります。一般的には、この明渡の催告から明渡の断行日までの間に、賃借人が任意退去に至るケースが多いと言えます。

 以上のように、明渡の強制執行手続を行うには、時間と相当の費用がかかります。そして、賃料を滞納するような賃借人については、資力がなく、このような強制執行費用はおろか、滞納分の賃料さえ回収が十分にできないこともままあります。そこで、賃料収入が得られないまま物件を占拠される期間は、少しでも短くなるように対応することが肝要です。訴訟を提起し、強制執行を行うというはっきりした姿勢を早期に見せることによって、賃借人にこちらの本気を認識させ、自主的に明渡しをしてもらえると、被害は最小限に食い止められるでしょう。場合によっては、滞納賃料を免除してでも早期に明け渡しをしてもらう交渉をするべきです。その方が結果的に安定した利回りの確保に繋げることができるでしょう。