敷金の一部を償却できないか?

敷引き特約

 賃貸借契約終了時に、賃借人に返還すべき敷金の一部を返還しないようにできれば、その分の収入が増えて、利回りは上がります。

 敷引き特約の趣旨はそもそも何でしょうか?これについては、①賃貸借契約締結への謝礼、②退去後の空室期間に賃料が得られないことへの補填、③自然損耗に関する原状回復費用、④更新料の補充などと言われています。いずれにしても、敷引き特約について民法上の規定はありませんので、当事者間で契約書に合意しておかないと発生はしませんし、逆に、契約書に記載があれば、禁止もされません。

 ただし、居住を目的とする建物賃貸借契約については、事業主である賃貸人と消費者である賃借人との間の消費者契約に当たると考えられますので、消費者契約法の規制に服します。そして、同法10条では、「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」と題して、「民法 、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、①消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、②民法第1条第2項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」と定められています。そして、敷引き特約については、民法に規定がないにもかかわらず当事者間の合意で新たに発生させるものであり、消費者である賃借人の義務を民法よりも加重するものですので、①には該当します。問題は②です。

 この点に関する最高裁判例としては、平成23年3月24日判決にて、「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引き特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」としています。最高裁は、敷引き特約について直ちに消費者契約法10条により無効であるとは言えないが、賃料の額、礼金等の一時金の授受の有無等に照らして「敷引きの額が高過ぎる」と判断される場合には、特段の事情がない限り、消費者契約法10条により「無効」であると判断したのです。最高裁の判決を参考にすれば、敷引きの額が家賃の3.5倍程度にとどまり、その他に礼金等の負担がない場合には、敷引きの額が高過ぎることはないと判断されるため、敷引きは「有効」と考えられます。敷引きが「無効」となる「高過ぎる」場合とはどのような場合が該当するかとの判断は難しいものがありますが、例えば、家賃の5倍以上敷引きがなされた場合等は無効と判断される可能性があるのではないかと考えられます。ただし、最高裁も家賃の倍数だけを基準に無効としているのではなく、その他賃借人の負担について総合的に見て判断しているのであり、その点を踏まえて考えなければならないと思います。