通常損耗についても賃借人の負担と出来ないか?

 本ページでは、建物賃貸借契約において、通常損耗についても賃借人の負担とすることができるかどうかについて、検証してみます。

 

 建物賃貸借契約において、建物の通常の使用に伴う汚損、損傷(通常損耗)は、賃料の支払いと対価関係にあると考えられています。すなわち、経年によって、床・壁・天井・建具・設備等が汚損、損傷することがあっても、通常の使用をしている限り、汚損、損傷を回復するための経費は賃料に含まれていると考えられており、そのため、通常損耗の原状回復費用は、原則として賃貸人の負担であるとされています。

 

 もっとも、通常損耗の補修(修理、交換)であっても、賃借人負担とする特約が定められる場合があります。これを、通常損耗補修特約といいます。このような通常損耗補修特約を賃貸借契約で定めることは可能です。

 

 しかし、通常損耗の原状回復費用は、原則として賃貸人が負担すべきものであることから、これを賃借人に負担させるためには、以下のように、厳格な要件が必要となります(最高裁平成17年12月16日判決)。

①賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が、賃貸借契約書の条項に具体的に明記されていること。

②賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていること

 以上の最高裁裁判所が定めたルールに関して、実際に裁判所が具体的な事例においてどのような判断をしているのかご紹介します。

 賃貸借契約書において、単に「原状回復を行う」などの記載があるだけで、その他賃借人が行うべき具体的な義務の内容が明記されていないという事案においては、原則どおり、通常損耗については賃貸人が負担すべきことが定められていると考えられることから、通常損耗補修特約は認められませんでした(大阪高裁平成12年8月22日判決)。

 また、室内器具の破損、床、壁の張り替え等の原状回復費用、及びハウスクリーニング費用を賃借人の負担とするとだけしか定められていないのであれば、賃借人の負担すべき原状回復の範囲等について包括的に定めているにとどまり、通常損耗補修特約の範囲が具体的に明らかにされていないとされました(東京地裁平成19年3月19日)。

 これに対し、通常損耗補修特約が認められた裁判例としては、以下の事例があります。

 畳・建具取り替え費用という具体的な取り替えの範囲が明確に定められ、その費用を賃貸人と賃借人との折半として負担するという特約については、これを通常損耗であるかどうか契約終了時に判断することが困難であるという事情にかんがみれば、その費用をあらかじめ約定しておくことは、賃借人に一方的に不利な条項ではないとされました(東京地裁21年3月11日判決)。

 また、賃借人が通常損耗補修特約の趣旨を正確に理解し、納得した上で、その意思に基づき確定的に承諾して賃貸借契約書に署名、捺印したものであれば、賃借人は、通常損耗補修特約に合意していたものと認められるとされました(東京簡裁平成17年5月13日判決)。

 以上のとおり、通常損耗の範囲が明確に定められており、賃借人が通常損耗補修特約を正確に理解した上で合意したといえるのであれば、通常損耗補修特約が有効であると認められる可能性が高くなります。しかし、賃料が通常損耗の補修費用を含む対価であると考えられており、通常損耗の原状回復費用について賃借人に負担させるとすると、賃借人に二重の負担を強いることになりかねないことから、通常損耗補修特約を、消費者契約法第10条に違反するとして無効とした裁判例は複数見受けられます(大阪高裁平成16年12月17日判決、京都地裁平成16年6月11日判決、東京簡裁平成17年11月29日判決、東京地裁平成21年1月16日判決)。

 そこで、通常損耗補修特約を定める場合には、最高裁平成17年12月16日判決が定めた要件に従って、建物のどの部分について、通常損耗補修を含め、貸し渡した当時の原状に復する義務を賃借人が負うのかについて、賃貸借契約において具体的かつ明確に定める必要があります。また、そのような具体的かつ明確な通常損耗補修特約について、後日、契約時に賃借人が合意したことが明らかであるといえるようにするためには、賃貸人から賃借人に対し口頭で説明し、かつ賃借人が契約内容を正確に理解した上で合意したことを証する書面が必要になります。たとえば、通常損耗補修特約が記載されている賃貸借契約書の該当部分にチェック欄を作成し、賃借人にチェックさせた上で署名、捺印させるなど、契約時に賃借人が特約に合意していることが明らかであるように書面を作成しておくことが求められます。

 

 一方、原状回復の内容として、専門業者によるハウスクリーニングを賃借人負担で行うことを義務づけた特約(専門業者ハウスクリーニング特約)は、多くの裁判例でその効力が認められています(東京地裁平成17年2月10日判決、東京地裁平成21年9月18日判決、東京地裁平成22年12月10日判決、東京地裁平成24年1月17日判決、大阪地裁平成24年11月12日判決)。