賃料収入を確保するために

賃料収入を確実に確保するために、信用力のある連帯保証人の設定は不可欠です。

連帯保証人について

 入居希望者が賃貸借契約を締結するための年収審査に通らない場合や信用情報に問題がある場合でも,なるべく入居を認めたいという賃貸人もいることでしょう。その方が利回りが上がるからです。そこで、信用力のある連帯保証人を付けることで,入居を許可するケースもあり得ます。
 しかし,改正民法では,保証人の保護を強化する規定が複数,新設されました。
改正民法への対応を後回しにしていますと,連帯保証契約自体が無効となる事態も生じ得ます。
 本日は,民法改正により,賃貸借借契約における連帯保証人に関して,どのような変更点が生じ,どのように対応すべきかについてご説明いたします。

1.極度額設定の義務付け。

 改正民法では,個人の保証人を保護する目的から,「一定の範囲に属する不特定の債務(不動産賃貸では家賃,共益費,原状回復工事費などを指します。)を主たる債務とする保証契約」について,法人ではなく個人が保証人となる場合には,あらかじめ極度額を定め,保証人は極度額を限度としてのみ保証債務を負担することが規定されました(改正民法465条の2)。

 そのため,賃貸借契約においても,個人が連帯保証人となる場合には,賃貸借契約書において,極度額を規定する必要があります。

 極度額について,「極度額○○円」として具体的金額を規定することや,「賃料○か月分」などという形式で規定することが考えられます。
個人が連帯保証人となる場合において書面により極度額を定めていないときには,連帯保証契約自体が無効となりますので注意が必要です。

 

2.連帯保証人に対する情報提供義務

(1)契約締結時の情報提供義務(改正民法645条の10)

 改正民法では,保証人を保護する目的から,事業のために負担する債務について個人が保証する場合には,主たる債務者が保証人に対し,以下の情報を提供しなければならないものと定められました。
 ①主たる債務者の財産の収支の状況。
 ②主たる債務以外に負担している債務の有無ならびにその額および履行状況。
 ③主たる債務の担保として他に提供し,または提供しようとするものがあるときは,その旨およびその内容。

 改正民法645条の10は,「事業のために負担する債務」である場合の規定ですので,店舗や事務所使用等を目的とする賃貸借契約についての場合の規定となります。居住目的の賃貸借契約の場合には,適用されません。また,法人が連帯保証人の場合には適用されません。
 そして,賃借人が情報を提供しなかったり,誤った情報を提供したりしたために連帯保証人が事実を誤認して連帯保証契約を締結した場合において,賃貸人が情報提供義務違反を認識していたか,認識できたときには,連帯保証人は連帯保証契約を取り消すことができるとされていますので注意が必要です。
 賃貸人としては,かかるトラブルを避けるために,賃借人が連帯保証人に対してどのような説明をしたのかを確認することが必須となります。
 そこで,連帯保証契約締結の際には,以下の内容を記載した書面を別途,作成しておくべきです。

 連帯保証人は,賃借人から,賃借人の財産状況等に関して以下の事項について説明を受けたことを確認する。
  ① 賃借人の財産の収支の状況(※「収入」ではなく「収支」)
  ② 本賃貸借契約に係り負担する債務以外に賃借人が負担している債務の有無ならびにその額および履行状況。
  ③ 本賃貸借契約に係り負担する債務の担保として賃借人が他に提供し,または提供しようとするものがあるときは,その旨およびその内容。

 また,賃貸借契約締結の際には,「賃借人は,連帯保証人に対して説明した以下の事項についての内容が事実であることを保証する。」などと賃借人の表明保証のような書面を別途,作成しておくべきです。

 

(2)連帯保証人から請求があったときの情報提供義務(改正民法458条の2)

 賃貸借契約期間中,連帯保証人から請求があったときには,賃貸人は「賃貸人は賃借人の債務の履行状況等に関する情報」について,情報提供をする義務があります。具体的には,賃借人の債務不履行の有無,賃料未払等がある場合にはその金額(未払額,遅延損害金)等の情報になります。
 改正民法458条の2は,連帯保証人が個人のみならず,法人の場合にも適用されます。

 

(3)賃貸人が期限の利益を喪失したときの情報提供義務(改正民法458条の3)

 賃貸借契約期間中,賃借人が期限の利益を喪失した場合には,賃貸人がこれを知った時から2か月以内に連帯保証人にその旨を通知する必要があります。改正民法458条の3は,連帯保証人が個人の場合にのみ適用されます。
 通常,賃貸借契約における賃料支払債務等は,期限の利益が付与されたものではありませんので,改正民法458条の3の適用の場面はあまり想定できません。ただし,たとえば,賃貸人と賃借人との間で,滞納賃料等について分割払いの合意を締結し,2回分支払いを怠ったら,期限の利益を喪失し,残額を一括で支払う合意をした場合などには適用され得ます。期限の利益を喪失した場合,賃貸人は,連帯保証人に2か月以内にそのことを通知しなければなりません。

 

 以上が,不動産賃貸借契約の連帯保証人に関係する改正民法の条文です。
 最後に,賃貸人の情報提供義務に関してですが,賃貸人としては,改正民法に規定された上記情報提供義務に留意しておけば安心というわけではありません。
 たとえば,賃貸人が連帯保証人に約7年半分の未払賃料等を請求した場合において,賃借人が行方不明になってから2回目の契約更新を迎えた日以後の債務については連帯保証人の責任を追及することが信義則に反し許されないと判断された事件があります(大阪地判平成25・1・31)。
 賃貸人が賃借人の義務履行が期待できないことを認識していながら,長期間に渡って放置すると,連帯保証人に対する責任追及が認められなくなるリスクはありますので,必要に応じて,連帯保証人にとって重大であると思われる情報については連帯保証人に対して開示することも考えなければなりません。