反社との契約を避けたい

 本ページでは、建物賃貸借契約において、反社会的勢力との関係を排除するという視点で、契約内容をどう取り決めていくのかを検証してみます。

 まず、賃貸人からすると、空室リスクを避けることは重要な課題ですので、高い賃料での入居やなかなか借り手が見つからない不動産への即時入居の申し込みを受けた場合、賃貸借契約を締結したいと考えるのが通常です。

 しかし、素性が明らかでない賃借人と契約を締結した場合、トラブルの原因となる可能性もあり、その点に関する賃貸人にとってのリスクは大きいものと言えます。

 特に、賃貸借契約は継続的な契約ですので、例えば、暴力団事務所として使用された場合には、その後の近隣の物件への入居申し込みにマイナスの影響が生じる可能性が高く、賃貸人からすると重要な問題です。また、賃借人がいわゆる反社会的勢力であり、当該不動産が犯罪に使用されるようなリスクも見過ごすことはできません。

 他方、事前に賃借人の素性を調査することは困難ですし、コストもかかります。

 そこで、素性が明らかでない賃借人との契約に対処するため、反社会的勢力を排除する条項を定めておき、違反した場合には即時に賃貸借契約を解除できるようにしておく工夫が必要です。

 なぜなら、反社会的勢力を排除する条項を定めておかなかった場合、契約締結後にそれが判明した場合でも、当然には賃貸借契約を解除できないからです。これは、賃借人の負担する義務は、賃料支払義務や用法順守義務であり、特約のない限り、反社会的勢力に該当しないことが契約上の義務であるとは言えないためです。

 また、反社会的勢力の排除は行政も推進しているところであり、その意味で、いわゆる暴排条項(反社会的勢力を排除する条項)を設けることに意味があります。現在、暴力団排除条項を法的に義務付ける法律は存在しませんが、都道府県によっては、条例で暴力団排除条項の導入を努力義務として規定しています。

 不動産流通4団体((社)全国宅地建物取引業協会連合会、(社)全日本不動産協会、(社)不動産流通経営協会及び(社)日本住宅建設産業協会)も、不動産売買、住宅賃貸及び媒介各契約書に係る暴力団排除条項及び暴力団による買受不動産の事務所使用禁止条項等を新たに策定し、警察庁もこれを支援していますので、下記にその内容を紹介します。

(反社会的勢力の排除)

第○条 貸主(甲)及び借主(乙)は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。

① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。

② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。

③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。

④ 自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。

ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

(禁止又は制限される行為)

第○条

乙は、本物件の使用に当たり、各号に掲げる行為を行ってはならない。

① 本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること

② 本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること。

③ 本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること。

(契約の解除)

第○条

1 甲又は乙の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。

一 第○条の確約に反する事実が判明したとき。

二 契約締結後に自ら又は役員が反社会的勢力に該当したとき。

2 甲は、乙が第○条各号に掲げる行為を行った場合は、何らの催告も要せずして、本契約を解除することができる。

 この条項に違反した場合には、契約解除の手続きを進めることになります。

ただし、賃借人が暴力団事務所として使用していることや賃借人が反社会的勢力に該当することが明らかであれば問題ないですが、そうでない場合には、証拠を収集した上で、解除の意思表示をすることになります。

近年は、暴力団に対する取り締まりが厳しいため、暴力団も暴力団事務所である旨の看板を出さないことも多く、暴力団事務所であることの証明をすることに手間がかかる場合もありますので、注意が必要です。