空室を気にせずに賃料を確保したい

サブリース契約とそのリスク、注意点

 不動産を経営して継続的に賃貸収入を得たい場合には、いかに空室率を低くして、賃料の支払いを受けるかが重要です。

 サブリースを利用すると、空室リスクを抑えて確実に賃料を得ることができますが、デメリットも大きいので、利用の際には注意が必要です。

 以下では、賃貸経営で活用できる、サブリース契約と注意点、うまく活用する方法を解説します。

1.サブリースとは

 そもそもサブリースとは、不動産業者が賃貸物件を一括借り上げして、第三者に転貸することです。

 通常、不動産経営を行う場合、家主が賃借人と直接契約を行い、賃借人から家賃の支払いを受けることになります。

 これに対し、サブリースの場合、家主が物件を貸す相手は不動産業者です。そして、不動産業者が、賃借人を探して賃貸借契約を締結します。

 家主は賃借人から直接家賃の支払いを受けることがなく、契約期間中、賃借人が入居しているかどうかにかかわらず、サブリース会社から賃料支払いを受けることになります。

 このように、サブリースを利用すると、家賃が保証される点が大きなメリットとなります。

2.サブリースにおける、家賃減額のリスク

 しかし、サブリースには大きなリスクがあるので注意が必要です。

 それは、家賃が減額されるリスクです。サブリース会社を利用するとき、「家賃30年保証」などのうたい文句に心引かれることが多いですが、実際にサブリース会社を契約しても、当初の条件で30年間家賃保証を受けられるわけではありません。

 まず、多くのサブリース契約では、契約期間が2年などに制限されています。そして、更新の際に、どんどん家賃を下げられることが多いです。また、契約期間がそれより長い場合でも、サブリース会社は契約途中で「賃料減額請求権」を行使して、賃料を強制的に減額してきます。契約書内に「賃料減額をしない」と規定していても、サブリース契約には借地借家法が適用されるため、賃料減額請求権を排除することはできません(借地借家法32条)。もし家主の方から「賃料減額を認めない」と争ったとしても、サブリース会社の方から、「それでは賃貸借契約を解除します」と言われてしまうと、家主の立場は非常に弱いです。

 かといって、家主の方から契約関係を終了させることは困難です。サブリース会社は、賃借人として、借地借家法によって強く保護されるため、よほどの事情がない限り、家主の都合での解除をすることはできませんし、正当事由がない限り、契約の更新拒絶も認められないためです。

3.サブリース契約による賃料減額規定は、適法か?

 このように、家主に非常に不安定なサブリース契約ですが、契約の本質は、自ら住むためのアパート賃貸等とは違い、家賃保証というリスクを取って収益を得ようとする事業上の契約であって賃貸借契約ではない、だから借地借家法の適用はないので賃料減額請求権はなく賃料引下げはないのではないかと、サブリース会社と家主の間の賃料減額請求の有効性が争われた事案があります(最高裁平成15年10月21日判決)。

 最高裁は、たとえサブリース契約であっても、それが建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求が可能だと判断しました。ただし家賃をどこまで引き下げるかについては、借入金返済事情その他様々な事情を考慮しなくてはいけないと判じました。具体的な賃料については高裁に差し戻され判断がなされます。

 平成15年10月21日には同趣旨の最高裁判決がもう一件出ています。こちらは、契約書に「いかなる場合も直近一年の賃料を下回らない」という明確に家賃値下げ不可との定めがありましたが、それでもサブリース会社の賃料減額請求を認めました。

4.定期借家契約を活用すべき

 最高裁が言うように「通常の事案とは異なる考慮をすべき」としても、いったんサブリース契約を締結すると、家主の方からは契約を終了させることができないにもかかわらず、賃料は減額され続けるという不利益を受けることになります。

4-1.定期借家契約によって、家賃保証を受け続けることができる

 このようなリスクを避けるためには、定期借家契約の活用をお勧めします。定期借家契約とは、予め定めておいた契約期間が終了すると、契約の更新をせずに必ず契約関係が終了するという賃貸借契約です。

 定期借家契約においては、「家賃を減額しないという特約があれば、借地借家法32条の賃料増減額請求権を適用しない」と定められています(借地借家法38条7項)。

 そこで、契約当初において「家賃を途中減額しない」という特約さえ定めておけば、サブリース会社から家賃減額を請求されるリスクをなくすことができます。

 また、定期借家契約の場合、中途解約条項がない場合には、例外的な事情がない限り、途中解約は認められません。

 そこで、いったん期間を定めると、サブリース会社から賃料の減額をされることのないまま、契約期間中、必ず当初に定めた家賃を受けとり続けることができます。

 あとは、契約期間にのみ注意をすれば良いのです。賃貸借契約の期間を、サブリース会社のうたい文句通りに20年や30年にしておけば、その間家賃保証が守られます。(この点、サブリース契約の期間は2年などとされていることも多いので、注意が必要です)

4-2.定期借家契約の締結方法

 定期借家契約を締結するときには、以下の要件を満たす必要があります。

・必ず書面で契約する
・契約書内に、契約期間の満了時、更新をせずに契約を終了させることを明らかにする
・契約に先立って、賃借人に対し、本契約は、更新をせず、期間の終了をもって終了することを明らかにした書面を交付する

 この3つの要件を満たしたら、定期借家契約が有効となります。

4-3.家賃の増額も不可能になる

 ただし、特約によって賃料減額請求を排除する場合、通常は、家主からの賃料増額請求も排除することになります。そこで、契約期間中は、どのような経済情勢の変化が起こっても、基本的に賃料を増額することが認められなくなります。

 サブリース契約で家賃保証を受けるためには、この限度のリスクは甘受する必要があると言えます。

 今回は、サブリース契約について解説しました。上手に活用しないと、大きな不利益を受けるおそれがある契約形態です。迷ったときには弁護士に相談してみて下さい。