心理的瑕疵発生時にどの程度まで告知すべきか?

心理的瑕疵に対する告知義務とは

 賃貸物件を経営していると、室内で賃借人が自殺してしまうことがあります。ときには、室内で殺人等の事件が起こることもあるでしょう。

 このように、物件内で問題が起こった場合、物件が「事故物件」扱いとなってしまいます。

 自殺や殺人などの「心理的瑕疵」要因がある場合にも、貸し主には告知義務が発生します。

 今回は、心理的瑕疵に対する告知義務について、解説します。

1.事故物件の告知義務とは

 不動産を賃貸に出したり売却したりしたいと考えたとき、その物件が「事故物件」扱いになるケースがあるので、注意が必要です。

 特に問題になりやすいのは、物件内で過去の入居者や利用者が自殺をしたり孤独死したりした場合などです。

 このように、室内で人が死亡したということになると、通常買主や借主は、そういった物件を利用購入したいとは思いません。そこで、このような事情のことを、「心理的瑕疵」と言います。瑕疵というのは、傷や欠点のことです。

 自殺者が出ていても、実際に住むのに障害があるわけではありませんが、心理的に「住みたくない」と思ってしまう事情なので、「心理的瑕疵」と言うのです。

 そして、こういった心理的瑕疵がある要因がある場合、購入者や借主は、そういった事情を知っていたら契約をしないという判断をすることが多いです。

 そこで、判断材料を適切に与えるため、物件の所有者は契約相手に対し、事故物件であることとその内容を説明しておくべきです。

 このような、物件所有者による契約相手への説明義務のことを、「告知義務」と言います。

 告知義務を怠り、説明をしなかった場合には、契約後、契約相手から損害賠償請求をされたり契約を解除されたりするおそれがあります(東京地裁平成20年4月28日など)。

2.心理的瑕疵の告知義務が発生する場合

 心理的瑕疵の場合、具体的にどのようなケースで告知義務が発生するのかが問題です。

 これについては、明確な法律上の基準があるわけではありませんが、事故や事件の内容や、それが物件利用者の心理に与える影響の程度などを考慮して、個別に決定されています。

 具体的には、物件内で自殺者が出た場合、殺人などの事件が起こった場合などには、告知義務が発生すると考えられています。他に、不審死や変死、火災による焼死や病死後長期間が経ってから発見された場合にも、心理的瑕疵があると考えられるので、告知義務が発生します。

 これらの場合に対し、たとえば、自然死してすぐに発見された場合や、入居者が通勤中に事故に遭って死亡した場合、物件内で体調が悪くなって病院に運ばれて、搬送先で死亡した場合などには告知義務は発生しません(東京地裁平成18年12月6日、東京地裁平成21年6月26日など)。

 また、隣の部屋で事件が起こった場合には、告知義務が発生しますが、それ以外の部屋で事件が起こった場合には告知義務が発生しないと考えられています。

 マンションで飛び降り自殺があったとき、個別の部屋を賃貸する際の告知義務は発生しません。

3.心理的瑕疵に対する告知義務の期間

 心理的瑕疵に対する告知義務には、期間もあります。

 いったん自殺等の事故が起こっても、その後期間が経過すると、次の入居者の心理に対する影響も小さくなると考えられるからです。

 告知義務の期間についても、個別のケースによって判断されているのが現状です。

 賃貸物件の場合、部屋内で自殺が起こった場合には、概ね2~3年程度までは告知義務があると考えられており、実務上でもそういった運用が行われています。

 売却物件の場合、物件内で自殺が起こったときには、5~6年程度までは告知義務があると考えられています。賃貸よりも売却の方が、契約相手に対する影響が大きいと考えられるためです。

 自殺ではなく他殺の場合には、さらに告知義務の期間が長くなると考えましょう。

4.心理的瑕疵の告知義務と入居回数

 賃貸物件の場合、事件や事故が起こってから何度も新たな賃借人が入居することになります。売却物件の場合にも、物件が買主から次の人に転売されることもあるでしょう。

 このように、入居者が変わると、告知義務がなくなると考えられています(東京地裁平成19年8月10日)。

 賃貸物件の場合、自殺が起こった後、次に貸すときには事件内容を告知しなければならないけれども、いったん誰かが入居したら、その次の人にまでは自殺のことを告げる必要がなくなる、ということです。

5.必ずしも告知義務がなくなるとは限らない

 以上のように、心理的瑕疵に対する告知義務は、時間が経過したり、いったん人が入居したりするとなくなると考えられていますが、必ずしも一律の基準によって判断されるわけではないので、注意が必要です。

 賃貸の場合に2年経ったら告知義務がないとは限らず、3年の経過が必要と判断した裁判例もあります。

 また、一時的に入居者を入れても、その入居期間が極端に短ければ、やはり告知義務違反を免れることは難しくなります。

 心理的瑕疵の事故物件を賃貸・売却するときには、相手に対する誠実な対応が必要です。適切な対応方法がわからない場合には、弁護士に相談してみて下さい。