契約の更新や賃料の設定でイニシアチブを持ちたい

 契約更新の際、テナントリスクを回避し、賃料交渉を調整するために定期借家契約を活用すると、契約で定めた期間が満了後、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了します。
契約更新の際に賃貸人がイニシアチブを持つことで、ことを有利に運ぶことができます。
 今回は、これらについて説明させていただきます。

立退き交渉が不要となる定期借家契約とは?

 ご自身が保有しているビルやマンションが築古になっていて、建て替えを検討している場合、ネックになるのは賃借人の退去の問題です。この点、日本では賃借人との契約は普通賃貸借契約が通常です。そうしますと、賃借人が引き続き住むことを希望している場合には、賃貸人からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、賃貸人に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。そして、この正当事由について、裁判所で賃貸人優位に認めてもらうのは至難の業なのです。

 そこで、最近、都心の高級賃貸マンションや、オフィスビルでは、定期借家契約というものが主流となってきました。契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます(なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です)。賃貸人が建て替えを希望する場合、定期借家契約であれば、上記正当事由があろうとなかろうと、契約終了と同時に賃借人に退去を求めることができます。

 この定期借家契約を締結するに際しては、いくつか注意点があります。

 まず、本契約は、内容的な要件としては期間を確定的に定めることが必須です。この制度では、借地借家法第29条に定める1年未満の建物賃貸借を期間の定めのないものとみなす規定は適用されないこととされており、1年未満でもよいこととなっています。

 次に、形式上の要件として、「公正証書による等書面によって契約する」ときに限って、定めることができるものとされています(借地借家法第38条第1項)。この場合、賃貸人は賃借人に対して、契約の更新はなく、期間の満了とともに契約が終了することを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法第38条第2項)。賃貸人がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力は否定され、従来型の、契約の更新のある借家契約となります。

 最後に、契約期間が1年以上の場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に契約が終了することを通知する必要があります(借地借家法38条4項)。

定期借家契約のその他のメリットは?

 上記で述べたように、定期借家契約は、建て替えを検討している家主・地主さんにとっては最強の武器となりますが、新築オーナーさんや建て替えは検討していない方には無用のものなのでしょうか。

 この点、定期借家契約は、賃貸人にとっては、契約の更新が強制されない点でメリットがありますが、賃借人にとっては、契約終了時に更新が保障されていない点でリスクがあります。そこで、賃料については、定期借家契約は普通賃貸借契約に比べて低くなるのが通常です。にもかかわらず、都心でのマンションやオフィスの契約について、大手不動産会社は、新築であっても、築古であっても、定期借家契約で募集するのが主流となっています。その理由は、建て替え時に契約を終了させるというメリット以外に、2つあります。

 1つ目は、テナントリスクを排除することです。建物を賃貸するということは、賃借人の属性によっては実に様々なリスクが発生します。賃料を滞納する、近隣とトラブルを引き起こす、無断で転貸して違法民泊に使われるなど、テナントリスクは一定割合で発生します。もちろん、それらは賃貸借契約違反ですので、契約や民法に従って解除手続きを踏んで、当該テナントを排除することは理論的には可能です。ですが、民法は借地借家法によりテナント優位に修正されており、少しの違反では契約解除ができないことになっています。また、実際に解除できるほどの違反であっても、弁護士に依頼して解除手続きを進めるというのは、賃貸人にとってかなりの負担となります。この点、定期借家契約であれば、契約期間満了まで待ちさえすれば、解除手続きをとることなく、契約終了させることができるのです。

 2つ目は、賃料の増額を自由にするためです。借地借家法32条1項には、「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」に増減請求できると規定されています。ところが、現実問題、賃貸人の方で賃料の相場等を立証したり、裁判所で調停を起こしたり、弁護士に依頼して訴訟まで起こすということの手間は計り知れません。この点、定期借家契約であれば、契約期間満了時点で契約は終了しますので、再度の契約をするにしても、賃貸人としては新たに賃料を設定し、賃借人が承諾しない場合は契約をしないという交渉をすることができるのです。

 このように、定期借家契約を活用すれば、テナントリスクや賃料交渉をコントロールできますので、賃貸経営百戦危うからずなのです。