賃料を自動で増額したい

現況賃料収入を高くする方法

賃料自体を維持・上昇させる

・賃料自動増額特約

・賃料増額請求

 賃料を上げる2つの方法

 そもそも一度決められた賃料の金額を増額させることなどできるのでしょうか。

 これには方法は2つあります。①あらかじめ、特約で賃料の増額を定めておく方法、②借地借家法32条の賃料増額請求による方法、の2つです。

 ①の特約ですが、年数に従って、一定の割合で賃料が増額するように定める場合(賃料自動増額特約)が一般です。「第○条 本契約の賃料は毎年改定され、改定ごとに、改定前の賃料の○%を増額する」などと定めます。

 ②の請求ですが、まずは値上げ要求をして、賃借人に応じてもらう→それが叶わない場合は裁判所の調停で協議し、合意する→調停不調の場合には裁判所に決めてもらうという流れとなります。

 

①あらかじめ特約で定める方法~賃料自動増額特約

 将来の賃料をどのように定めるかについては、基本的には当事者の自由な合意に委ねられていますので、賃料自動増額特約は有効と解されています。したがって、特約に従って賃料を増額させることができます。

 ただし、借地借家法32条1項には、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定されています。賃料自動増額特約がある場合も、このような賃料増減請求権は排除されませんので、賃借人が賃料減額請求をしてきて、裁判所がそれを認定した場合には、特約の効力が否定される場合もあり得ます。

 とはいえ、賃料減額請求の当否を判断するに際し、裁判所は、自動増額特約が締結された経緯等を考慮するとしていますので(最判平15.10.21)、特約を設けることには、なお一定の意義があります。

 

②賃料増額請求による方法

 家主は、まずは適正と思う賃料に増額する旨の内容証明郵便を、借家人に送付してください。借家人がこれに応じれば、賃料は上がります(増額パターン①)。他方で、借家人がこれに応じない場合、借家人は従前の賃料を支払えば、債務不履行になることはありません(借地借家法32条2項)。この場合、家主はそれでも賃料の増額を望むのであれば、裁判所に調停を申し立てます。調停で増額の話し合いがまとまれば、賃料は上がります(増額パターン②)。最後に、調停でも話し合いがまとまらない場合、家主は訴訟を提起することができます。訴訟では、不動産鑑定士の鑑定書をもとに、公租公課の増減、地価の上昇、経済事情の変動、近隣相場との乖離等を主張して、裁判所の判断を仰ぐことになります。そして、裁判所で賃料を増額する裁判が確定すると、賃料が上がります(増額パターン③)。

 以上のように、3つのパターンで賃料が上がる可能性があります。そして、パターン③で賃料が上がる場合、借家人は、最初の家主の賃料増額の通知以降の賃料差額と年利10%の利息を支払うことになります。これは借家人にとっては脅威です。家主から賃料増額の通知を受け取った場合、安易に増額を拒否すると、後に高い利息を請求されてしまう可能性があるのです。ですので、借家人の心理としては、「家主の主張する賃料は高すぎるにしても、多少の値上げには応じて和解した方が無難ではないか」となるのが通常です。また、普通、家主と裁判沙汰にまでなることを望む借家人はいません。したがって、ダメ元とは言わないまでも、「とりあえず値上げを通知する」という戦略は有効です。その際に値上げの根拠として、上記公租公課の増減、地価の上昇、経済事情の変動、近隣相場との乖離等を添えてあげると、より納得してもらいやすくなることでしょう。