修繕義務転嫁特約

 賃貸建物の使用及び収益に必要な修繕をする義務は賃貸人が負うというのが民法の原則です(民法606条1項)。ところが、賃貸人が修繕費を賃借人の負担とする特約又は賃貸人が修繕義務を負わない特約を定めた場合、賃貸人は本来負担すべき修繕費用の支出を免れるため、実質的な利回りが上がることになります。

 

 そうすると、なるべく賃貸人の修繕義務の範囲を狭く規定しておきたいところですが、すべての修繕費を賃借人に負担させたり、賃借人に修繕義務まで負わせる場合には特約が無効となるリスクもあります。また、過大な修繕費の支出を嫌って借り手がつきにくくなるというおそれもあります。

 そこで、上記のような特約を定める場合、

①賃貸人が修繕義務を負わない範囲を明確にしておく
②賃借人が修繕費を負担する割合が過大となったり、賃借人に修繕義務までを負わせるものとならないようにする(※1※2)
他方で、③修繕が必要となったのが賃借人の責に帰すべき事由によるものであった場合は修繕費用を賃借人に負担させる規定を置く、

 といった工夫が必要です。

 まず②の要件についてですが、賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約は、建物を使用収益させることを本質的要素とする賃貸借契約の性質から、それが合理性を欠くものである場合は無効となります。

 一般的に、修繕の内容・費用の程度から、大修繕と小修繕に区別され、大修繕は賃貸人の修繕義務を免れることはできませんが、小修繕については賃貸人の修繕義務を負わない特約も有効と解されています。

 では、どのような修繕が特約で修繕義務を免除できる小修繕にあたるのでしょうか。建物の基本的構造部分や生活に必要不可欠の設備の破損・汚損については、修繕費用も多額となり、賃貸人の修繕義務を免除することはできないでしょう。裁判例でも、建物の基本構造に影響すべき現状を変更するような修繕部分は賃貸人の負担すべき修繕義務の範囲に属することが明らかであると判示するものがあります(東京地裁平成3年5月29日判決)。

 それ以外の部分の修繕は小修繕にあたると言えそうですが、具体的な修繕の内容や費用の程度は個々の事案によりさまざまですので、一概にこれは小修繕に当たるということは言えません。ただ、一般的には電球の取り替え、ふすまや障子の張替え、畳替え等は小修繕に当たるものとされています。後に修繕が必要となったときにその修繕が小修繕に当たるか否か争いにならないためにも、契約条項には小修繕にあたるものを具体的に列挙したうえ、その他の修繕についても修繕費用が一定の金額以下であれば小修繕に当たるとするような定めを置いておくのがよいでしょう。そこで、①の要件が必要となります。

 

 最後に③の要件についてですが、裁判例は、修繕を要する目的物の状態について賃借人に何らかの帰責事由が認められる場合であっても、賃貸人が修繕義務を免れることはできないとしています(東京地裁平成28年3月8日判決)。

 しかし、修繕を要することになったことについて賃借人に帰責事由がある場合、賃貸人は賃借人に対して損害賠償請求をすることができます。そこで、賃借人の責めに帰すべき事由により建物の修繕が必要となった場合には、修繕義務自体は賃貸人が負いますが、修繕費用は賃借人が負担する旨の特約を定めることができると考えられます。

 なお、この部分については民法改正により変更される点があります。改正後の民法606条1項は「賃借人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となった時は、この限りでない。」と規定しています。改正民法施行後は(2020年施行予定)、上記裁判例と異なり、賃借人に帰責事由がある場合はそもそも賃貸人は修繕義務を負わないことになります。

 

※1「賃貸人が修繕義務を負わない」ということと「賃借人が修繕義務を負う」ということはイコールではありません。「賃貸人が修繕義務を負わない」とは、賃貸建物が汚損・破損した場合でも賃貸人はその修繕義務は負わないため、賃貸人がそれを修繕しなくても債務不履行にならないということです。賃貸人が修繕義務を負わない場合でも、賃借人が修繕義務を負うことになるわけではありません。

 

※2では、賃借人に積極的に修繕義務を負わせることはできるのでしょうか。この解釈については争いがありますが、最高裁判例では、修繕は賃借人の負担とする旨の契約条項について、単に賃貸人が民法606条1項所定の修繕義務を負わないとの趣旨に過ぎないと解しているものがあります。上記のように修繕義務は賃貸借契約の性質から賃貸人に課されるのが原則であることからすれば、賃借人に修繕義務まで負わせる特約は認められないと考えられます。

 

 以上のような点を踏まえると、以下のような契約条項が考えられます。

(修繕義務の範囲)

第○条

1 賃貸建物が破損・汚損し、使用収益のために修繕が必要となった場合で、次の各号に掲げる場合、賃借人は、修繕のための費用を負担する。

①小修繕に当たる場合

②賃借人の責に帰すべき事由により修繕を要することとなった場合

2 前項の小修繕とは、次に掲げる場合をいう。

ア 電球の取り替え

イ 畳替え

ウ 襖・障子の張替え

エ 鍵の交換

オ ○○○

カ ○○○

サ その他修繕に要する費用が2万円以下のもの

 賃貸人が修繕義務を負う場合に相当期間内に修繕を行わないと、その部分について使用収益ができないとして賃料が減額されるおそれもあります。そのため、修繕義務を負う範囲の修繕はできるだけ早く行うことが大切となります。