賃料を増額したい

 本ページでは、不動産賃貸借契約において、賃料の増額を行うという視点で、契約内容をどう取り決めていくべきかを検証してみます。

 まず、賃貸人の立場からすると、所有不動産の賃料が高ければ高いほど、利回りが高くなるため、賃料設定は利回りを上げるうえでは最重要課題です。

 そのため、賃料相場を調査し、空室リスクを避けながらも、可能な限り高い賃料で募集することになります。

 もっとも、賃貸借契約締結時は、相当な賃料の範囲にあったとしても、賃貸借契約締結後、賃貸期間中に賃料相場が上昇することはあり得ます。

 その場合は、賃料の増額を検討すべき場面となりますが、賃借人に賃料の増額を請求することはできるのでしょうか。

 この点について、

借地借家法第11条1項は、「地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」と定め、借地借家法第32条1項は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定めています。

 つまり、土地及び建物のいずれであっても、賃貸借契約中に賃料の増額請求が可能です。

 しかし、当該条文から明らかなように、租税公課の増加や経済事情の変動、賃料相場の比較といった要件が必要とされていますので、現実には算定方法が複雑で、増額は容易ではありませんし、増額が認められる場合も、増額金額について、激しい争いになることも多いと言えます。また、必ずしも相場通りに増額されるわけではありません。

 

 そこで、賃貸借契約締結時に、賃料増額について、何らかの条項を定めることはできないでしょうか。

 すなわち、賃貸借契約書の中に、一定期間経過後や一定条件の実現時に賃料を増額する旨の条項(「自動増額条項」、「スライド条項」)を設けることはできないかということです。

 具体的には、

1、一定期間経過後に定率を自動増額する特約
 例「契約締結後、3年ごとに賃料を5パーセント増額する。」

2、 一定期間経過後に定額により自動増額する特約

 例「契約締結後、2年ごとに賃料を2万円増額する。」

3、路線価変動に応じて自動増額する特約

 例「契約締結後、3年ごとに路線価の増加割合に応じて、賃料も同割合で増額する。」

4、物価変動に応じて自動増額する特約

 例「契約締結後、2年ごとに物価の増加割合に応じて、賃料を同割合の2分の1の割合で増額する。」

5、固定資産評価の変動に応じて自動増額する特約

 例「契約締結後、3年ごとに固定資産評価の増額割合に応じて、賃料も同割合で増額する。」

 といった条項が考えられます。

 これらのような賃料増額条項は有効でしょうか。

 まず、前提として、賃料の決定は、契約自由の原則から、当事者に委ねられており、その当事者の決めた合意に法的拘束力が与えられています。
 しかし、当事者が決める賃料が社会的にみて相当性を欠くなど、不適正なものであれば、その合意に法的拘束力を与えるのは妥当ではありません。

 そこで、上記で指摘した借地借家法第11条1項及び32条1項は、お互いにその改定を求めることができる旨を定めているのです。

 したがって、賃料の自動増額条項についても、その増加額が社会的にみて相当・妥当である限り、有効と解されます。

 この点、最高裁平成15年6月12日判決は、

 「地代等の額の決定は,本来当事者の自由な合意にゆだねられているのであるから,当事者は,将来の地代等の額をあらかじめ定める内容の特約を締結することもできるというべきである。そして,地代等改定をめぐる協議の煩わしさを避けて紛争の発生を未然に防止するため,一定の基準に基づいて将来の地代等を自動的に決定していくという地代等自動改定特約についても,基本的には同様に考えることができる。そして,地代等自動改定特約は,その地代等改定基準が借地借家法11条1項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には,その効力を認めることができる。」と判示しています。

 そのため、上述のような賃料増額条項を定めることは可能であり、社会的にみて、相当・妥当な範囲に収まっている限りは有効となるということです。

 もっとも、上述の判例は、賃料増額条項を認める一方で、「当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても,その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより,同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には,同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず,これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない。」としていますので、社会的にみて、相当・妥当でないとされた場合には、無効とされるため注意が必要です。

 例えば、賃料増額条項があるものの、不動産相場を含め、経済指標が大幅に下落しているような場合には、賃料増額条項による賃料の増額は認められないということです。

 とはいえ、そのような場合を除けば、賃料増額条項に従った増額請求が可能であるため、賃貸人にとって、賃料増額条項が重要であることは変わりません。